【2019年版】～資金計画と住宅ローン～ 沖縄で新築の家を建てたい・買いたい人必見！体験談教えます！
ようこそヒケナンブログへ♪
私たち家族（夫婦＋子供二人）は、最近家を建てることが出来ました！
「家を建てるぞ！」と決意したあの日から、約２年の歳月が流れました。
家づくりは、初めてのことだらけで正直かなりしんどかった時期もありましたが、今思えば良い思い出です笑
私たち家族が体験したことを踏まえ、「沖縄で新築の家を建てたい・買いたい人」に向けて情報をシリーズ化してお届けいたします！
今回は「資金計画と住宅ローン」です！
しっかりとした資金計画と住宅ローンを考えていこうね
前回の「建てる・買う前に考えること」も良かったらご覧ください。
https://hike-nan.com/my-home-thinking-before-building-buying/?blogcard=1
資金計画とは
ここでいう資金計画とは「家を建てる・買うに焦点をあて、これからの家族で発生するであろう収支をしっかり把握・認識し、家に掛かるお金の返済を計画すること」とします。
別の言い方では「人生設計」「ライフプランニング」などと言ったりもしますよね。
さて、『これからの家族で発生するであろう収支』というのは、主に以下の項目が該当します。
- 子供の教育費
- 車の買い替え
- 旅行
- 転職
- 投資
- 退職金
- 各種イベント（銀婚式、お祝い事など）
それでは、資金計画について確認したところで、もう少し具体的な計画の立て方についてみていきましょう！
資金計画の立て方
それでは、実際の資金計画の立て方ですが、一覧表にしていくとわかりやすくなります。
上図のように今の年齢を基準に、１年後２年後、１０年後、３０年後と将来を考えて、そこで発生する収支に関わるイベントをまとめていきます。
上図だと車の購入・買い替えがありませんが、結構な出費になるはずなので車に関しても記載していくと良いです。
また、学資保険などの積み立ての満期や、転職、銀婚式なども入れるとより正確になります。もちろん予定で構いません。
この一覧表を作ると、次のことが分かります。
- どの時期がお金が掛かるのか
- どの時期がお金が掛からないのか
- いつ頃までに住宅ローンを返済するのがベストなのか
私達の場合ですと、一番お金が掛からない時期はまさに今の時期でした！正確には下の子供が中学校に入学する当たりまでです。
また、一番お金が掛かる時期は子供たちが大学に通う時期です。
そして住宅ローンは６５歳までに返すことがベストとなりました。
このように、お金が掛からない時期が分かったら、その時期はひたすら頑張って貯金をしましょう！そうすることでお金が掛かる時期へ備えることも出来ますし、住宅ローンの繰り上げ返済の資金も貯めることが出来ます。
ぜひ上図のような一覧表を作成し、資金計画を立てていきましょう。特に家族とお話ししていくと、自分たちでは想定していない時期にお金が掛かることが分かったりします！
子供の成長を想像することにもなるので、意外と楽しいものですよ♪
プロのアドバイスもあって、かなり正確な資金計画ができたので、住宅ローンの返済目処がたち、家を建てる決心がつきました！
住宅ローンについて
資金計画を立てることが出来たら、次は住宅ローンについてお話します。
住宅ローンは、一般的に銀行などの金融機関から住宅の購入や新築の建設に掛かる分の費用を融資することで、沖縄ですと琉球銀行、沖縄銀行、（沖縄）海邦銀行の３行が代表的な金融機関ですね。
さて、この住宅ローンですが、実は住宅以外のお金が含まれていることをご存知でしょうか。主な例として、以下の項目が含まれます。
- 住宅を建てる土地
こちらは建物以外に土地も併せて購入する場合に必要となります。当然、土地を既に所有している場合は不要です。 - 建物登記
購入・新築する建物を登記する際に掛かるお金です。 - 抵当権設定
通常ローンを組む際は建物（土地）は、銀行や保証会社が抵当権を設定します。その設定に掛かるお金です。 - 司法書士報酬
先ほどの陶器や抵当権設定時の司法書士への報酬です。 - 火災保険料
通常ローンを組む際に、購入・新築する建物は火災保険に加入します。その際の保険料です。一般的には１０年分です。 - 印紙税
契約書に掛かる税金です。 - 住宅ローン保証料
通常ローンを組む際、年数と金額に応じて一定の保証料金を支払います。 - 取扱手数料
銀行側の手数料です。
１の土地以外の項目をまとめて「諸費用」として計算します。諸費用の相場としては、大体１００万円から２００万円程度です。これらの項目を合計して、最終的な貸し出し金額が決定します。
また、住宅ローンの金利ですが、以下の３種類の金利タイプがあります。
- 変動金利型
名前の通り金利が定まっておらず、変動するタイプの金利です。一般的に各種固定金利と比べ金利は安いですが、年に２回金利が変動します。 - 一定期間固定金利型
全期間ではなく、一定期間の間金利が固定化されるタイプの金利です。３年、５年、１０年と３期間が一般的です。金利が固定になるため、支払額が変わることがないのが強みですが、変動金利よりは金利が高くなるのが一般的です。 - 全期間固定金利型
全期間金利が固定化されるタイプです。こちらは「フラット３５（２０、５０）」が有名です。
この中で１．変動金利型と２．一定期間固定金利型はお互いを行き来することが出来ます。つまり、変動金利から一定期間固定金利型へ変更することが出来ますし、一定期間固定金利型も期間が終了すれば変動金利型へ変更することが出来ます。
それでは、住宅ローンの概要について説明しました。次は借り方についてみていきましょう！
住宅ローンのお得で賢いおすすめな組み方について
皆さんは住宅ローンを組むとき、何を重視しますか？
『頭金を用意して出来るだけ借りるお金を少なくする！』
『借入期間は最長で３５年だよな～』
『繰り上げ返済を出来るだけ多くこなそう！』
といった声が聞こえてきそうですね！もちろん、こうお考えの皆さんは間違っていません。人それぞれ考え方はありますので、どれが間違いでどれが正解かといった明確な答えはないと思います。
ただ、私は先ほどの意見には違った考えを持っています。今から私が実際に組んだ住宅ローンの組み方をご紹介しますので、参考までにご覧いただければ幸いです。
前提条件として「団体信用生命保険（団信）」に加入することが条件です。現在の住宅ローンはほとんどがこの団信への加入が義務付けられていますので、この団信へ加入していることを前提にお話しします。
※団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中、債務者に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが全額弁済される保障制度のことです。
- 住宅ローンは『全額借り入れするべし！』
- 住宅ローンは『出来るだけ長く組むべし！』
- 住宅ローンは『繰り上げ返済をしない、またはするなら一括返済すべし！』
- 住宅ローンは『変動金利にすべし！』
まず、１．住宅ローンは『全額借り入れするべし！』ですが、これは団信に加入していることと、住宅ローン減税（控除）制度があることが理由です。団信に加入していれば、万が一の場合は全額弁済されるため、金額が多ければ多いほど得になります。
また住宅ローン減税（控除）制度はローンの残金が多ければ多いほど、減税（控除）の金額は多くなります。
※住宅ローン減税（控除）とは、１０年間「住宅ローン残高×１％」分の金額を、所得税＋住民税（上限１３万６、５００円）分控除される制度です。詳細は「住宅ローン控除（減税）」の基本と計算方法をご覧ください
次に、２．住宅ローンは『出来るだけ長く組むべし！』ですが、こちらは月々の支払いを出来るだけ下げることが大事だからです！
皆さん想像してください。いくら借り入れ期間を短くしたいからといって、月々１５万円、２０万円の住宅ローンを組むと日々の生活がきついと思いませんか？せっかく夢のマイホームを手に入れたのに、月々の支払いを多くしたために生活が苦しいと思うのは本末転倒ではないでしょうか？
確かに平成の始めのころは、金利が８％の時もあったように、今に比べて非常に高かった時期がありましたので、早く返すことが賢い組み方でしたが、長引く不況の影響もあり今は金利が非常に低い状態です。となれば、年数を長くしたところで利息はそこまで悲観的になるほど変わることはないと思います。
また、団信もありますし１０年間は住宅ローン減税制度もあります。
日々の生活を楽にし、楽しい時間を過ごしていくため、月々の負担は極力少ないほうがいいです。
そして３．住宅ローンは『繰り上げ返済をしない、またはするなら一括返済すべし！』ですが、２．でお話しした金利が低い状態が続いていますので、繰り上げ返済のために資金を用意するぐらいなら、公的年金の確定拠出年金やNISA（ニーサ）などの投資信託でお金を増やしていくほうが良いと思います。
最後に４．住宅ローンは『変動金利にすべし！』ですが、こちらはシンプルに利息を減らすためです。金利のことは正直神様でもない限り、この先どうなるかということは予測することは難しいです。
それならば、一番金利が安い変動金利にしておくのが一番無難だと思います。また幸か不幸か、日本はまだ景気が良いとは言い切れないので、この低金利状態はもうしばらく続くと予想する方もいます。
そちらを踏まえても、しばらくは変動金利でも良いかと思われます。
住宅ローンのシミュレーション
私が実際に利用しましたオンラインで出来る住宅ローンのシミュレーションサイトをご紹介します。
こちらは全期間固定金利で有名なフラット３５が提供しているシミュレーションサイトになります。
借入金額と返済期間、適用金利を入力すると、月々の返済と返済総額が確認できます。
例）借入金額４，０００万円、返済期間を５０年、適用金利を１．２％で計算
まとめ
それでは、これまでのまとめです。
今回は「資金計画と住宅ローン」について、以下の２点の内容をお話ししました。
- 資金計画を立てる
資金計画とは「家を建てる・買うに焦点をあて、これからの家族で発生するであろう収支をしっかり把握・認識し、家に掛かるお金の返済を計画すること」です。今の年齢を基準に、１年後２年後、１０年後、３０年後と将来を考えて、そこで発生する収支に関わるイベントを一覧表にしていくなかで、以下の３点をしっかり考えていきます。- どの時期がお金が掛かるのか
- どの時期がお金が掛からないのか
- いつ頃までに住宅ローンを返済するのがベストなのか
- 住宅ローンを賢く組む
住宅購入・建築に掛かるお金以外にも諸費用が掛かることを考慮する必要があります。また、以下の点を考慮して住宅ローンを組むことをお勧めします。- 住宅ローンは『全額借り入れするべし！』
- 住宅ローンは『出来るだけ長く組むべし！』
- 住宅ローンは『繰り上げ返済をしない、またはするなら一括返済すべし！』
- 住宅ローンは『変動金利にすべし！』
最後に
いかがでしょうか。
今回は皆さんが気になるであろう新築購入・建築に掛かる資金の部分について、資金計画と住宅ローンという内容で取り上げてみました。
少しでも参考になってくれれば幸いです。
次回は、住宅ローンを実際に借りる、融資が実行されるまでの流れをご説明します。
こうご期待ください！
沖縄生まれ、沖縄育ちの純うちなーんちゅの30代男性会社員、二児の父です。
沖縄に関することや体験談、私や家族が気になったことなどをブログで発信しています。